Fonte: Gestão Urbana

Esse artigo faz parte de uma série onde explicamos os índices e instrumentos urbanísticos utilizados no Brasil. Hoje vamos conversar sobre Coeficiente de Aproveitamento ou Índice de Aproveitamento. O primeiro objeto que apresentamos foi a Taxa de Ocupação.

Nossa ideia com essa lista de textos é explicar de maneira simples e objetiva o funcionamento desses índices e instrumentos urbanísticos.

O que é o Coeficiente de Aproveitamento (C.A)?

O C.A é um número dado pela prefeitura (cada uma define o seu) baseado em diretrizes do zoneamento urbano, que multiplicado pelo tamanho do lote, vai dizer a quantidade de metros quadrados que podem ser construídos.

De maneira geral podemos dizer que o C.A é o que define quantos metros quadrados você pode construir dentro do terreno.

Mas isso não é igual a T.O?

A resposta é não. Enquanto a T.O é responsável por dizer o quanto você vai ocupar na área do térreo somado as projeções não descontáveis, o C.A vai dizer quantas vezes você pode usar a área total do terreno dentro da sua construção.

Parece confuso? Então vamos por partes, vou te mostrar com um exemplo para tentar ser mais didático.

Girafa confusa. Fotografia: Melanie Dretvic

Imagina que você tem um terreno de 100m², sua T.O é de 50% e seu C.A é igual a 1. Eu sei que ainda parece complicado, mas guarda essas informações e segue em frente.

Lembra que a T.O vai dizer o quanto você pode ocupar do lote? Então, se seu lote é de 100m² e só podemos utilizar 50% do espaço, estamos ocupando 50m².

Até ai tudo bem? Espero que sim. Agora vou explicar o C.A = 1

Como eu disse lá em cima, o valor do C.A vai ser determinado pelo zoneamento e pelo interesse do poder público. Em lugares onde se deseja um adensamento maior, o C.A vai ser mais alto e vice-versa.

Quando alguém diz que o C.A do seu lote é 1, significa que você pode construir o mesmo valor de metragem que o terreno possui. Olhando para o nosso exemplo, podemos construir até 100m².

Ai você pergunta, mas se a T.O só deixa eu ocupar 50% do lote como vou construir 100m²? Construindo na vertical, se você gastou 50m² no pavimento térreo, te restam mais 50m² para construir. Podes usar esse valor edificando para cima ou para baixo.

O importante é ficar sempre de olho na relação T.O e C.A, via de regra quanto menor for a T.O, maior vai ser a quantidade de pavimentos que você pode construir. Só não pode esquecer de checar o limite máximo de gabarito que o zoneamento da região permite.

Mesmo terreno com T.O diferentes
Fonte: Urbanidades

Cada zoneamento pode ter um C.A diferente, supondo um caso onde o C.A = 1 e outro onde C.A = 4, a quantidade de elemento construtivo vai ser bem diferente, mesmo que os terrenos tenham o mesmo tamanho e a mesma T.O.

Para ficar mais fácil de entender vamos mostrar outro exemplo, esse aqui eu retirei da Lei de parcelamento uso e ocupação do solo da cidade de São Paulo.

Modelos com C.A diferentes
Fonte: Gestão Urbana

C.A Básico, Mínimo e Máximo.

Agora que você já entendeu como funciona o C.A é fundamental saber que existem 3 tipos diferentes e cada um deles te permite construir uma determinada quantidade.

C.A Básico: determina o quanto você pode construir sem ter que pagar nada. Geralmente o valor dele é 1, isso é, te permite construir o equivalente a área total do terreno.

Fonte: Gestão Urbana

C.A Mínimo: determina o quanto você é obrigado por lei a construir para que o terreno cumpra sua função social (falaremos disso em artigos futuros). Caso o potencial construtivo mínimo não seja atingido o município pode considerar o terreno subutilizado, enviar notificações/multas e até mesmo desapropriar em casos extremos.

Fonte: Gestão Urbana

C.A Máximo: determina o valor máximo que pode ser construído no seu terreno, por exemplo. Supondo que C.A Máximo = 4, significa que você pode construir até 4 vezes o valor de metragem do seu terreno.

Fonte: Gestão Urbana

Se seu terreno tem 100m² e um C.A Máximo de 4, sua obra pode construir até 400m². Mas cuidado! Ao contrário do C.A Básico, no caso do C.A Máximo existe uma taxa e a emissão de uma autorização. Chamamos isso de Outorga Onerosa do Direito de Construir, mas ai é assunto para outra aula.

No geral C.A é o que vai condicionar o adensamento ou não de uma área. Esse índice urbanístico em conjunto com outros instrumentos tem o poder de direcionar o crescimento da cidade e influenciar de maneira ativa a paisagem urbana.

Esperamos que esse artigo tenha sido útil, caso tenha gostado e queira fazer alguma crítica, comentário ou sugestão de novos temas. Deixe sua mensagem que a gente lê de verdade.

Nessa matéria utilizamos como fonte os sites Gestão Urbana SP, Urbanidades. E a Lei de Parcelamento e Uso do Solo do Município de São Paulo.

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3 COMENTÁRIOS

  1. O texto explica o cálculo, mas não fornece os fundamentos da existência de tais coeficientes (as razões de ser). Muita gente cita abusos e coloca tais coeficientes como sendo muito restritivos. Nunca vi ninguém apresentando nenhum fundamento válido para tais coeficientes.

    • Oi Antonio, seu questionamento é bem interessante quando escrevemos o artigo não levamos em conta a necessidade de explicar o porque desses coeficientes serem criados (erro nosso). Essa discussão dá muito pano para manga, o que posso fazer agora é dizer que esses parametros urbanos (todos eles) foram criados para padronizar, regularizar e controlar (na medida do possível) o crescimento da cidade legal (esse termo é dado as partes da cidade onde as edificações são regularizadas e pagam impostos). Controlar esses índices ajuda quando queremos densificar uma região (áreas com terminais de transporte público), controlar altura de edificações (regiões com prédios históricos), evitar zonas de alagamento (coeficiente de permeabilidade), etc.
      Anotamos aqui a questão que você levantou e vamos dar uma olhada em livros, pesquisas, reportagens e outros estudos para tentar escrever algo sobre o tema. Obrigado pelo seu comentário.

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