Entendendo o Coeficiente de Aproveitamento (C.A)

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Fonte: Gestão Urbana

Esse artigo faz parte de uma série onde explicamos os índices e instrumentos urbanísticos utilizados no Brasil. Hoje vamos conversar sobre Coeficiente de Aproveitamento ou Índice de Aproveitamento. O primeiro objeto que apresentamos foi a Taxa de Ocupação.

Nossa ideia com essa lista de textos é explicar de maneira simples e objetiva o funcionamento desses índices e instrumentos urbanísticos.

O que é o Coeficiente de Aproveitamento (C.A)?

O C.A é um número dado pela prefeitura (cada uma define o seu) baseado em diretrizes do zoneamento urbano, que multiplicado pelo tamanho do lote, vai dizer a quantidade de metros quadrados que podem ser construídos.

De maneira geral podemos dizer que o C.A é o que define quantos metros quadrados você pode construir dentro do terreno.

Mas isso não é igual a T.O?

A resposta é não. Enquanto a T.O é responsável por dizer o quanto você vai ocupar na área do térreo somado as projeções não descontáveis, o C.A vai dizer quantas vezes você pode usar a área total do terreno dentro da sua construção.

Parece confuso? Então vamos por partes, vou te mostrar com um exemplo para tentar ser mais didático.

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Girafa confusa. Fotografia: Melanie Dretvic

Imagina que você tem um terreno de 100m², sua T.O é de 50% e seu C.A é igual a 1. Eu sei que ainda parece complicado, mas guarda essas informações e segue em frente.

Lembra que a T.O vai dizer o quanto você pode ocupar do lote? Então, se seu lote é de 100m² e só podemos utilizar 50% do espaço, estamos ocupando 50m².

Até ai tudo bem? Espero que sim. Agora vou explicar o C.A = 1

Como eu disse lá em cima, o valor do C.A vai ser determinado pelo zoneamento e pelo interesse do poder público. Em lugares onde se deseja um adensamento maior, o C.A vai ser mais alto e vice-versa.

Quando alguém diz que o C.A do seu lote é 1, significa que você pode construir o mesmo valor de metragem que o terreno possui. Olhando para o nosso exemplo, podemos construir até 100m².

Ai você pergunta, mas se a T.O só deixa eu ocupar 50% do lote como vou construir 100m²? Construindo na vertical, se você gastou 50m² no pavimento térreo, te restam mais 50m² para construir. Podes usar esse valor edificando para cima ou para baixo.

O importante é ficar sempre de olho na relação T.O e C.A, via de regra quanto menor for a T.O, maior vai ser a quantidade de pavimentos que você pode construir. Só não pode esquecer de checar o limite máximo de gabarito que o zoneamento da região permite.

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Mesmo terreno com T.O diferentes
Fonte: Urbanidades

Cada zoneamento pode ter um C.A diferente, supondo um caso onde o C.A = 1 e outro onde C.A = 4, a quantidade de elemento construtivo vai ser bem diferente, mesmo que os terrenos tenham o mesmo tamanho e a mesma T.O.

Para ficar mais fácil de entender vamos mostrar outro exemplo, esse aqui eu retirei da Lei de parcelamento uso e ocupação do solo da cidade de São Paulo.

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Modelos com C.A diferentes
Fonte: Gestão Urbana

C.A Básico, Mínimo e Máximo.

Agora que você já entendeu como funciona o C.A é fundamental saber que existem 3 tipos diferentes e cada um deles te permite construir uma determinada quantidade.

C.A Básico: determina o quanto você pode construir sem ter que pagar nada. Geralmente o valor dele é 1, isso é, te permite construir o equivalente a área total do terreno.

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Fonte: Gestão Urbana

C.A Mínimo: determina o quanto você é obrigado por lei a construir para que o terreno cumpra sua função social (falaremos disso em artigos futuros). Caso o potencial construtivo mínimo não seja atingido o município pode considerar o terreno subutilizado, enviar notificações/multas e até mesmo desapropriar em casos extremos.

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Fonte: Gestão Urbana

C.A Máximo: determina o valor máximo que pode ser construído no seu terreno, por exemplo. Supondo que C.A Máximo = 4, significa que você pode construir até 4 vezes o valor de metragem do seu terreno.

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Fonte: Gestão Urbana

Se seu terreno tem 100m² e um C.A Máximo de 4, sua obra pode construir até 400m². Mas cuidado! Ao contrário do C.A Básico, no caso do C.A Máximo existe uma taxa e a emissão de uma autorização. Chamamos isso de Outorga Onerosa do Direito de Construir, mas ai é assunto para outra aula.

No geral C.A é o que vai condicionar o adensamento ou não de uma área. Esse índice urbanístico em conjunto com outros instrumentos tem o poder de direcionar o crescimento da cidade e influenciar de maneira ativa a paisagem urbana.

Esperamos que esse artigo tenha sido útil, caso tenha gostado e queira fazer alguma crítica, comentário ou sugestão de novos temas. Deixe sua mensagem que a gente lê de verdade.

Nessa matéria utilizamos como fonte os sites Gestão Urbana SP, Urbanidades. E a Lei de Parcelamento e Uso do Solo do Município de São Paulo.

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